RAP et CELIAPP : guide complet pour les premiers acheteurs au Quebec en 2026

Donnees cles

| Indicateur | Valeur |

|-----------|--------|

| RAP - retrait maximal | 35 000 $ / personne |

| CELIAPP - cotisation annuelle | 8 000 $ |

| CELIAPP - plafond a vie | 40 000 $ |

| Derniere mise a jour | 2026-04-06 |

> A retenir : En combinant le RAP et le CELIAPP, un couple peut accumuler jusqu'a 150 000 $ en avantages fiscaux et en epargne libre d'impot pour l'achat d'une premiere propriete. C'est la strategie la plus puissante offerte aux premiers acheteurs au Quebec.

Acheter une premiere propriete au Quebec represente un defi financier considerable. Heureusement, le gouvernement federal offre deux programmes distincts qui, utilises ensemble, peuvent transformer votre plan d'epargne. Ce guide explique en detail le RAP et le CELIAPP, leurs differences, et surtout comment les combiner pour maximiser votre mise de fonds.

Le RAP : Regime d'accession a la propriete

Le RAP permet de retirer des fonds de vos REER pour acheter ou construire une premiere habitation admissible, sans payer d'impot au moment du retrait.

Conditions principales du RAP

• **Retrait maximal** : 35 000 $ par personne, soit **70 000 $ pour un couple**
• **Admissibilite** : vous devez etre considere comme un acheteur d'une premiere habitation (ne pas avoir ete proprietaire dans les quatre annees civiles precedant le retrait)
• **Fonds REER** : les cotisations doivent avoir ete deposees au moins 90 jours avant le retrait
• **Occupation** : vous devez occuper la propriete comme residence principale dans l'annee suivant l'achat
• **Accord ecrit** : vous devez avoir une entente ecrite pour acheter ou construire une habitation admissible

Le remboursement du RAP

C'est l'element souvent sous-estime par les acheteurs. Le RAP n'est pas un cadeau : c'est un pret a vous-meme.

• **Delai de remboursement** : 15 ans, a compter de la deuxieme annee suivant le retrait
• **Paiement annuel minimum** : 1/15 du montant retire (soit environ 2 333 $ par annee pour un retrait de 35 000 $)
• **Consequence d'un defaut** : tout montant non rembourse est ajoute a votre revenu imposable pour l'annee en question

Par exemple, si vous retirez 35 000 $ et que vous ne remboursez pas la tranche de 2 333 $ une annee donnee, ce montant sera impose comme un revenu. A un taux marginal de 37 %, cela represente environ 863 $ d'impot supplementaire.

Avantages du RAP

• Aucun impot au moment du retrait
• La deduction fiscale des cotisations REER a deja ete obtenue
• Pas d'interet a payer sur le remboursement
• Accessible immediatement si vous avez deja un REER garni

Limites du RAP

• Obligation de remboursement sur 15 ans
• Les fonds ne profitent pas de la croissance du marche pendant la periode de retrait
• Les cotisations doivent avoir ete faites au moins 90 jours avant

Le CELIAPP : Compte d'epargne libre d'impot pour l'achat d'une premiere propriete

Lance en 2023, le CELIAPP est un compte hybride qui combine les avantages du REER et du CELI. Il s'agit d'un outil d'epargne specifiquement concu pour les premiers acheteurs.

Fonctionnement du CELIAPP

• **Cotisation annuelle maximale** : 8 000 $
• **Plafond a vie** : 40 000 $
• **Report** : les droits de cotisation inutilises peuvent etre reportes a l'annee suivante, jusqu'a un maximum de 8 000 $ de report (donc 16 000 $ maximum une annee donnee)
• **Duree du compte** : 15 ans maximum apres l'ouverture, ou jusqu'a l'age de 71 ans
• **Admissibilite** : resident canadien de 18 ans ou plus, n'ayant pas ete proprietaire d'une habitation dans l'annee de l'ouverture ni dans les quatre annees civiles precedentes

Le double avantage fiscal

Le CELIAPP offre un benefice fiscal unique au Canada :

1. Cotisations deductibles d'impot : comme un REER, chaque dollar depose reduit votre revenu imposable. Une cotisation de 8 000 $ a un taux marginal de 37 % procure une economie d'impot de 2 960 $.

2. Retraits libres d'impot : contrairement au REER, les retraits pour l'achat d'une premiere propriete ne sont jamais imposes. La croissance du placement est egalement libre d'impot.

3. Aucun remboursement requis : contrairement au RAP, les fonds retires du CELIAPP n'ont jamais besoin d'etre rembourses.

Conditions de retrait admissible

• Avoir une entente ecrite pour acheter ou construire une habitation admissible
• Etre resident canadien au moment du retrait
• Occuper la propriete comme residence principale dans l'annee suivant l'achat

Comparaison RAP vs CELIAPP

| Critere | RAP (REER) | CELIAPP |

|---------|-----------|---------|

| Montant maximal | 35 000 $ / personne | 40 000 $ a vie |

| Couple | 70 000 $ | 80 000 $ |

| Deduction fiscale | Oui (a la cotisation REER) | Oui (a la cotisation CELIAPP) |

| Impot au retrait | Non (si rembourse) | Non (jamais) |

| Remboursement | Oui, sur 15 ans | Aucun |

| Croissance a l'abri de l'impot | Oui (dans le REER) | Oui |

| Delai avant retrait | 90 jours apres la cotisation | Aucun delai minimum |

| Duree maximale du compte | S/O (REER permanent) | 15 ans |

| Peut etre combine avec l'autre | Oui | Oui |

La strategie optimale : combiner RAP et CELIAPP

Le veritable avantage emerge lorsque vous utilisez les deux programmes simultanement. Voici comment maximiser votre mise de fonds.

Exemple concret : plan d'epargne sur 5 ans pour un couple

Prenons Marie et Jean, un couple avec un revenu familial de 130 000 $, qui souhaitent acheter leur premiere propriete en 2031.

Annee 1 (2026) : Ouverture des CELIAPP et debut des cotisations

• CELIAPP Marie : 8 000 $
• CELIAPP Jean : 8 000 $
• Cotisations REER supplementaires : 10 000 $ chacun
• **Economie d'impot estimee** : environ 9 620 $ (reinvestie)

Annee 2 a 5 (2027-2030) : Cotisations regulieres

• CELIAPP : 8 000 $ x 2 = 16 000 $ / annee
• REER : cotisations regulieres selon la capacite

Au moment de l'achat (2031) :

| Source | Marie | Jean | Total |

|--------|-------|------|-------|

| CELIAPP (capital + rendement) | ~44 000 $ | ~44 000 $ | 88 000 $ |

| RAP (retrait REER) | 35 000 $ | 35 000 $ | 70 000 $ |

| Total mise de fonds | 79 000 $ | 79 000 $ | 158 000 $ |

Avec 158 000 $ de mise de fonds, ce couple peut viser une propriete de 790 000 $ avec 20 % de mise de fonds (sans assurance SCHL) ou une propriete de plus de 3 millions $ avec le minimum de 5 %. En pratique, une mise de fonds de 20 % est recommandee pour eviter l'assurance SCHL.

Les economies fiscales cumulees

Sur cinq ans, ce couple aura obtenu des deductions fiscales sur :

• 80 000 $ en cotisations CELIAPP (40 000 $ chacun)
• Les cotisations REER utilisees pour le RAP
• **Aucun impot** sur les retraits CELIAPP
• **Aucun impot** sur les retraits RAP (sous reserve du remboursement)

A un taux marginal combine de 37 %, les deductions CELIAPP seules representent environ 29 600 $ d'economie d'impot pour le couple.

Conseils pratiques pour les premiers acheteurs

Ouvrez votre CELIAPP des maintenant

Meme si vous ne prevoyez pas acheter avant plusieurs annees, ouvrir un CELIAPP le plus tot possible est avantageux. Le compteur de 15 ans demarre a l'ouverture, et les droits de cotisation s'accumulent chaque annee.

Utilisez les remboursements d'impot strategiquement

Les economies d'impot generees par vos cotisations REER et CELIAPP peuvent etre reinvesties dans ces memes comptes, creant un effet boule de neige.

N'oubliez pas les frais connexes

Votre mise de fonds n'est pas votre seul cout. Prevoyez un coussin pour les frais de notaire, l'inspection, les droits de mutation et le demenagement. Utilisez notre calculatrice pour obtenir un portrait complet.

Etablissez votre budget realiste

Avant de fixer un objectif d'epargne, utilisez notre outil de budget pour determiner combien vous pouvez reellement consacrer a l'epargne chaque mois sans compromettre votre qualite de vie.

Foire aux questions

Puis-je utiliser le RAP et le CELIAPP pour le meme achat?

Oui, absolument. Le gouvernement federal permet explicitement de combiner les deux programmes pour un meme achat admissible. Vous pouvez retirer des fonds de votre CELIAPP et de vos REER via le RAP pour constituer votre mise de fonds. C'est d'ailleurs la strategie recommandee pour maximiser votre pouvoir d'achat.

Que se passe-t-il si je n'achete pas de propriete avant la fermeture de mon CELIAPP?

Si vous n'achetez pas de propriete admissible dans les 15 ans suivant l'ouverture de votre CELIAPP (ou avant 71 ans), vous avez deux options : transferer les fonds dans votre REER sans affecter vos droits de cotisation REER, ou retirer les fonds en les ajoutant a votre revenu imposable. Le transfert vers le REER est generalement la meilleure option pour eviter l'imposition.

Le CELIAPP affecte-t-il mes droits de cotisation REER ou CELI?

Non. Le CELIAPP est un compte totalement independant. Vos cotisations au CELIAPP ne reduisent ni vos droits de cotisation REER ni vos droits de cotisation CELI. C'est l'un de ses grands avantages : il s'ajoute aux vehicules d'epargne existants sans aucun compromis.

Prochaines etapes

Chaque mois qui passe sans cotiser a votre CELIAPP est une opportunite manquee de croissance a l'abri de l'impot. Voici comment passer a l'action :

1. Completez notre questionnaire pour determiner votre profil d'acheteur

2. Utilisez notre calculatrice pour simuler votre plan d'epargne sur 5 ans

3. Etablissez votre budget mensuel d'epargne

4. Ouvrez un CELIAPP aupres de votre institution financiere

5. Planifiez vos cotisations REER en vue du RAP

Les informations contenues dans cet article sont a titre informatif seulement et ne constituent pas des conseils financiers, fiscaux ou juridiques. Consultez un professionnel qualifie pour obtenir des conseils adaptes a votre situation personnelle. Les regles fiscales peuvent changer; verifiez toujours les conditions en vigueur aupres de l'Agence du revenu du Canada.