> À retenir : L'assurance prêt hypothécaire (SCHL) est obligatoire au Canada lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle permet d'accéder à la propriété plus rapidement, mais ajoute un coût significatif qui peut représenter des milliers de dollars sur votre prêt.
L'assurance prêt hypothécaire, communément appelée « assurance SCHL », est un élément incontournable du marché immobilier canadien. Si vous prévoyez acheter une propriété au Québec avec moins de 20 % de mise de fonds, voici tout ce que vous devez comprendre.
Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire ?
L'assurance prêt hypothécaire protège le prêteur (et non l'acheteur) en cas de défaut de paiement. Elle est exigée par la loi fédérale lorsque la mise de fonds représente moins de 20 % du prix d'achat.
Trois assureurs sont autorisés au Canada :
1. SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) -- organisme gouvernemental
2. Sagen (anciennement Genworth Canada)
3. Canada Guaranty
Les primes et les conditions sont similaires chez les trois assureurs, mais la SCHL est la plus connue et la référence du marché.
Quand l'assurance est-elle obligatoire ?
L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire dans les situations suivantes :
- Mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat
- Prix d'achat de 1 500 000 $ ou moins (au-delà, une mise de fonds de 20 % est requise)
- Amortissement maximal de 25 ans (les prêts assurés ne peuvent pas dépasser 25 ans)
Changement important en 2025-2026 : Le gouvernement fédéral a relevé le plafond d'admissibilité de 1 000 000 $ à 1 500 000 $ et permet maintenant un amortissement de 30 ans pour les premiers acheteurs de propriétés neuves. Vérifiez les conditions en vigueur au moment de votre achat.
Tableau des primes d'assurance SCHL
La prime est calculée en pourcentage du montant du prêt hypothécaire, et elle varie selon le ratio prêt-valeur.
| Mise de fonds | Ratio prêt-valeur | Prime (% du prêt) |
|---|---|---|
| 5 % (tranche jusqu'à 500 000 $) | 95 % | 4,00 % |
| 5 % (tranche de 500 001 $ à 999 999 $) | 95 % | 4,00 % (première tranche), puis 4,00 % |
| 10 % | 90 % | 3,10 % |
| 15 % | 85 % | 2,80 % |
| 20 % ou plus | 80 % ou moins | Aucune prime requise |
Note : Pour les propriétés entre 500 000 $ et 999 999 $, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur le reste.
Comment calculer votre prime SCHL
Voici un exemple concret pour une propriété de 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 %.
Calcul étape par étape
1. Prix d'achat : 400 000 $
2. Mise de fonds (5 %) : 20 000 $
3. Montant du prêt : 380 000 $
4. Ratio prêt-valeur : 95 %
5. Taux de prime SCHL : 4,00 %
6. Prime SCHL : 380 000 $ x 4,00 % = 15 200 $
7. Montant total du prêt (avec prime) : 395 200 $
Exemples pour différents prix d'achat
| Prix d'achat | Mise de fonds (5 %) | Prêt | Prime SCHL | Prêt total |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 $ | 15 000 $ | 285 000 $ | 11 400 $ | 296 400 $ |
| 400 000 $ | 20 000 $ | 380 000 $ | 15 200 $ | 395 200 $ |
| 500 000 $ | 25 000 $ | 475 000 $ | 19 000 $ | 494 000 $ |
| 600 000 $ | 35 000 $ | 565 000 $ | 22 600 $ | 587 600 $ |
| 800 000 $ | 55 000 $ | 745 000 $ | 29 800 $ | 774 800 $ |
Note : Pour les propriétés de 600 000 $ et 800 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 % sur 500 000 $ + 10 % sur le reste.
Utilisez notre calculatrice pour obtenir un calcul précis adapté à votre situation.
Comment la prime est-elle payée ?
La prime SCHL est presque toujours ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire. Vous ne la payez donc pas comptant, mais elle augmente vos versements mensuels sur toute la durée de votre amortissement.
Impact sur vos versements : Pour une prime de 15 200 $ ajoutée à un prêt à 4,5 % sur 25 ans, cela représente environ 84 $ de plus par mois, soit environ 25 200 $ en intérêts et capital combinés sur la durée du prêt.
Au Québec, la TVQ (9,975 %) s'applique sur la prime SCHL. Cette taxe n'est pas ajoutée au prêt et doit être payée à la clôture de la transaction. Pour une prime de 15 200 $, la TVQ s'élève à environ 1 516 $.
Peut-on éviter l'assurance SCHL ?
Oui, il existe plusieurs stratégies pour éviter ou réduire la prime.
1. Accumuler 20 % de mise de fonds
La solution la plus directe. Sur une propriété de 400 000 $, cela représente 80 000 $. Le CELIAPP, le RAP et l'épargne systématique sont vos meilleurs alliés.
2. Augmenter sa mise de fonds au-delà de 5 %
Même si vous n'atteignez pas 20 %, passer de 5 % à 10 % réduit votre prime de 4,00 % à 3,10 %, ce qui représente une économie significative.
| Scénario (propriété de 400 000 $) | Prime SCHL | Économie |
|---|---|---|
| Mise de fonds de 5 % (20 000 $) | 15 200 $ | -- |
| Mise de fonds de 10 % (40 000 $) | 11 160 $ | 4 040 $ |
| Mise de fonds de 15 % (60 000 $) | 9 520 $ | 5 680 $ |
| Mise de fonds de 20 % (80 000 $) | 0 $ | 15 200 $ |
3. Recevoir un don familial
Un don pour compléter votre mise de fonds à 20 % est accepté par les prêteurs, à condition de fournir une lettre de don confirmant que le montant n'a pas à être remboursé.
Avantages cachés de l'assurance SCHL
Bien que la prime représente un coût important, l'assurance hypothécaire offre certains avantages :
- **Taux d'intérêt plus bas :** Les prêts assurés présentent moins de risque pour les prêteurs, qui offrent souvent des taux légèrement inférieurs (0,10 % à 0,20 % de moins)
- **Accès plus rapide à la propriété :** Attendre d'avoir 20 % signifie souvent payer un loyer plus longtemps pendant que les prix augmentent
- **Portabilité :** L'assurance SCHL est transférable si vous vendez et achetez une autre propriété
Impact sur votre budget mensuel
Consultez notre outil de budget pour voir l'impact réel de l'assurance SCHL sur vos paiements mensuels et votre capacité d'achat globale.
FAQ
L'assurance SCHL est-elle remboursable si je vends ma propriété ?
Non. La prime n'est pas remboursable si vous vendez votre propriété. Cependant, elle peut être transférée à une nouvelle propriété sous certaines conditions.
Puis-je annuler l'assurance SCHL quand j'atteins 20 % de valeur nette ?
Non. Contrairement à l'assurance hypothécaire aux États-Unis, l'assurance SCHL au Canada ne peut pas être annulée même si votre valeur nette dépasse 20 %. La prime est payée une seule fois et couvre toute la durée du prêt.
L'assurance SCHL couvre-t-elle les propriétés locatives ?
Oui, mais avec des conditions différentes. Pour un immeuble de 1 à 4 logements dont un est occupé par le propriétaire, les mêmes primes s'appliquent. Pour un immeuble locatif pur, les règles sont plus restrictives.
La prime SCHL est-elle déductible d'impôt ?
Pour une résidence principale, non. Pour une propriété locative, la prime peut être déduite sur la durée de l'amortissement du prêt.
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Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique, financier ou immobilier. Consultez un professionnel qualifié pour des conseils adaptés à votre situation. InfoQuartier n'est pas un courtier immobilier et ne participe à aucune transaction immobilière.
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