> À retenir : Les villes de région comme Trois-Rivières (8,2 %), Sherbrooke (7,5 %) et Drummondville (7,8 %) offrent des rendements locatifs bruts nettement supérieurs à Montréal (4,5 %). Les plex génèrent en moyenne 1,5 à 2 points de rendement de plus que les condos dans toutes les villes.

Le rendement locatif est le nerf de la guerre pour tout investisseur immobilier. Au Québec, les écarts entre les villes sont considérables et méritent une analyse approfondie. Ce guide compare les rendements locatifs bruts et nets des principales villes québécoises en 2026.

Comment calculer le rendement locatif

Rendement locatif brut

La formule de base :

Rendement brut = (Revenus locatifs annuels / Prix d'achat) x 100

Exemple : Un triplex acheté 400 000 $ avec des revenus de 32 000 $/an = rendement brut de 8 %.

Rendement locatif net

Le rendement net soustrait toutes les dépenses :

Rendement net = ((Revenus - Dépenses) / Prix d'achat) x 100

Les dépenses courantes comprennent :

En règle générale, le rendement net représente environ 50 % à 60 % du rendement brut.

Comparaison par ville : rendement brut 2026

| Ville | Condo | Plex (duplex-triplex) | Prix médian plex | Taux d'inoccupation |

|---|---|---|---|---|

| Trois-Rivières | 5,8 % | 8,2 % | 340 000 $ | 2,5 % |

| Drummondville | 5,5 % | 7,8 % | 365 000 $ | 2,2 % |

| Sherbrooke | 5,3 % | 7,5 % | 390 000 $ | 2,8 % |

| Saguenay | 5,6 % | 7,6 % | 280 000 $ | 3,2 % |

| Saint-Hyacinthe | 5,2 % | 7,3 % | 350 000 $ | 2,0 % |

| Granby | 5,0 % | 7,0 % | 370 000 $ | 2,3 % |

| Québec | 4,2 % | 6,5 % | 470 000 $ | 3,0 % |

| Gatineau | 4,5 % | 6,2 % | 510 000 $ | 1,8 % |

| Laval | 3,8 % | 5,8 % | 710 000 $ | 2,5 % |

| Montréal | 3,5 % | 5,2 % | 780 000 $ | 2,8 % |

Constats principaux

1. Les régions dominent pour le cash flow. Trois-Rivières, Drummondville et Sherbrooke offrent des rendements bruts sur plex de 7,5 % à 8,2 %, contre 5,2 % à Montréal.

2. Les plex surpassent les condos partout. L'écart moyen est de 2 points de pourcentage, ce qui s'explique par des loyers proportionnellement plus élevés et des frais de copropriété inexistants.

3. Le taux d'inoccupation reste bas. Aucune ville majeure ne dépasse 3,5 %, ce qui témoigne d'une demande locative forte partout au Québec.

Analyse détaillée par segment

Les champions du cash flow

Trois-Rivières se démarque avec le meilleur rendement brut sur plex (8,2 %). Un triplex typique à 340 000 $ génère environ 27 900 $/an en loyers. Après dépenses, le rendement net tourne autour de 4,5 %, ce qui est remarquable.

Drummondville suit de près avec 7,8 %. La croissance démographique soutenue (+1,2 %/an) et le développement économique local maintiennent la demande locative. Les prix d'entrée restent sous les 400 000 $ pour un triplex.

Saguenay offre le prix d'entrée le plus bas (280 000 $ pour un plex médian) avec un rendement brut de 7,6 %. La contrepartie est un taux d'inoccupation légèrement plus élevé (3,2 %) et une appréciation du capital plus modeste.

L'équilibre rendement-croissance

Québec offre un rendement brut de 6,5 % sur plex avec une appréciation annuelle d'environ 4 %. La capitale bénéficie de la stabilité de l'emploi gouvernemental et d'une économie diversifiée.

Gatineau combine un rendement de 6,2 % avec la plus forte appréciation récente (+32 % en 5 ans). Le taux d'inoccupation de 1,8 % est le plus bas de la province, signe d'une demande locative intense.

Les marchés de croissance

Montréal et Laval offrent des rendements bruts plus modestes (5,2 % et 5,8 %), mais compensent par une appréciation du capital supérieure et une liquidité élevée. À Montréal, les quartiers de l'est et du nord offrent encore des rendements intéressants (voir nos tendances immobilières).

Plex vs condo : le verdict des chiffres

| Critère | Plex | Condo |

|---|---|---|

| Rendement brut moyen | 6,5 % à 8,2 % | 3,5 % à 5,8 % |

| Frais de copropriété | Aucun | 200 $ à 500 $/mois |

| Contrôle sur la propriété | Total | Limité par le syndicat |

| Gestion | Plus exigeante | Plus simple |

| Financement | 5 % (propriétaire-occupant) | 5 % à 20 % |

| Liquidité | Moyenne | Élevée |

| Appréciation moyenne | 5 % à 7 %/an | 3 % à 5 %/an |

Le plex offre un rendement supérieur mais exige plus d'implication dans la gestion. Le condo convient aux investisseurs qui recherchent la simplicité, quitte à accepter un rendement inférieur.

Les meilleurs marchés pour le cash flow positif

Un cash flow positif signifie que les revenus locatifs couvrent toutes les dépenses, incluant l'hypothèque. Voici les villes où c'est le plus probable en 2026 :

| Ville | Cash flow mensuel estimé (triplex, 20 % mise de fonds) |

|---|---|

| Trois-Rivières | +450 $ à +650 $ |

| Drummondville | +380 $ à +550 $ |

| Saguenay | +350 $ à +500 $ |

| Sherbrooke | +300 $ à +480 $ |

| Saint-Hyacinthe | +280 $ à +420 $ |

| Québec | +150 $ à +300 $ |

| Gatineau | +80 $ à +200 $ |

| Laval | -100 $ à +100 $ |

| Montréal | -200 $ à +50 $ |

Estimations basées sur un taux hypothécaire de 4,8 %, amortissement 25 ans, avec 5 % de vacance et 35 % de ratio de dépenses.

À Montréal et Laval, le cash flow positif est difficile à atteindre sans une mise de fonds importante (30 % ou plus). En revanche, en région, même avec 20 % de mise de fonds, le cash flow est généralement positif.

Facteurs qui influencent le rendement

1. Le taux d'intérêt hypothécaire : Chaque point de pourcentage en plus réduit le rendement net d'environ 0,8 %

2. Le taux d'inoccupation local : Un marché avec moins de 2 % de vacance permet d'être plus sélectif sur les locataires

3. Les taxes municipales : Elles varient de 0,8 % à 1,5 % de la valeur selon la ville

4. L'état de l'immeuble : Un bâtiment en bon état réduit les frais d'entretien imprévus

5. La gestion : L'autogestion économise 5 % à 10 % des revenus par rapport à un gestionnaire

Pour comparer les villes selon vos critères, utilisez notre outil de comparaison.

FAQ

Quel rendement locatif viser au Québec ?

Pour un investissement viable, visez un rendement brut d'au moins 6 % sur un plex en région ou 5 % à Montréal. Le rendement net devrait idéalement dépasser 3 %.

Les rendements en région sont-ils durables ?

Oui, à condition de choisir des villes avec une économie diversifiée et une croissance démographique positive. Trois-Rivières, Sherbrooke et Drummondville cochent ces cases.

Le condo locatif est-il un bon investissement ?

Le condo peut convenir si vous visez un marché où la demande locative est forte (centre-ville, quartiers universitaires). Toutefois, les frais de copropriété et les restrictions du syndicat réduisent le rendement net.

Comment améliorer le rendement d'un plex existant ?

Rénover les logements vacants pour ajuster les loyers au marché, réduire les charges (efficacité énergétique), ajouter des revenus accessoires (stationnement, buanderie) et minimiser la vacance par une bonne gestion.

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Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif seulement et ne constituent pas des conseils financiers, juridiques ou immobiliers. Consultez un professionnel certifié pour des conseils adaptés à votre situation. Données basées sur les statistiques du marché au T1 2026.

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