> À retenir : L'hypothèque fermée offre un taux plus bas mais limite les remboursements anticipés. L'hypothèque ouverte coûte 0,50 à 1,50 % de plus, mais vous pouvez rembourser en tout temps sans pénalité. La grande majorité des Québécois choisissent l'hypothèque fermée.

Quand vient le temps de choisir votre hypothèque au Québec, le choix entre ouverte et fermée est souvent moins discuté que le débat fixe contre variable. Pourtant, cette décision peut avoir un impact significatif sur votre flexibilité et vos coûts. Ce guide explique clairement les différences pour vous aider à faire le bon choix.

Définitions claires

Hypothèque fermée

Une hypothèque fermée vous engage pour la durée du terme (1, 2, 3, 5 ans, etc.). Vous ne pouvez pas rembourser le solde en totalité avant l'échéance sans payer une pénalité de remboursement anticipé. La plupart des hypothèques fermées permettent cependant des remboursements anticipés partiels selon certaines conditions (privilèges de remboursement).

Hypothèque ouverte

Une hypothèque ouverte vous permet de rembourser n'importe quel montant, en tout temps, sans pénalité. Vous pouvez rembourser la totalité du solde demain si vous le souhaitez. En contrepartie, le taux d'intérêt est significativement plus élevé.

Comparaison détaillée

| Critère | Hypothèque fermée | Hypothèque ouverte |

|---|---|---|

| Taux d'intérêt | Plus bas (4,00 – 4,55 %) | Plus élevé (5,00 – 6,00 %) |

| Remboursement anticipé total | Pénalité applicable | Aucune pénalité |

| Remboursement anticipé partiel | Limité (10-20 % par an) | Illimité |

| Termes disponibles | 1 à 10 ans | 6 mois à 1 an (typiquement) |

| Popularité | ~95 % des hypothèques | ~5 % des hypothèques |

| Conversion | Possible vers un terme plus long | Possible vers fermée en tout temps |

Les privilèges de remboursement anticipé (hypothèque fermée)

Même avec une hypothèque fermée, les prêteurs offrent des privilèges de remboursement qui varient selon l'institution :

| Institution (exemple) | Augmentation du paiement | Remboursement forfaitaire annuel |

|---|---|---|

| Type A (grandes banques) | Jusqu'à 100 % (doubler le paiement) | 10 à 20 % du montant initial |

| Type B (caisses) | Jusqu'à 100 % | 15 à 25 % du montant initial |

| Type C (prêteurs en ligne) | Variable | 15 à 20 % du montant initial |

Exemple concret : Sur une hypothèque fermée de 400 000 $ avec un privilège de remboursement de 15 %, vous pouvez rembourser jusqu'à 60 000 $ par année en versements forfaitaires, sans aucune pénalité.

Pour la plupart des emprunteurs, ces privilèges offrent suffisamment de flexibilité sans payer le surprix d'une hypothèque ouverte.

Les pénalités de l'hypothèque fermée

Si vous devez rembourser au-delà de vos privilèges ou briser votre hypothèque avant terme, la pénalité dépend du type de taux.

Taux variable fermé

Pénalité = 3 mois d'intérêts

Sur un solde de 350 000 $ à 4,10 % :

3 x (350 000 $ x 4,10 % / 12) = 3 588 $

Taux fixe fermé

Pénalité = le plus élevé entre :

Le DTI compare votre taux actuel au taux que le prêteur peut obtenir pour la durée restante de votre terme. Si les taux ont baissé depuis votre signature, le DTI peut être très élevé.

Exemple : Hypothèque fixe 5 ans à 5,50 %, brisée après 2 ans. Taux actuel pour 3 ans : 4,00 %. Solde restant : 350 000 $.

DTI = (5,50 % - 4,00 %) x 3 ans x 350 000 $ = 15 750 $

Comparé à 3 mois d'intérêts (4 813 $), la pénalité serait de 15 750 $.

Quand choisir une hypothèque ouverte

L'hypothèque ouverte convient dans des situations bien précises.

1. Vente imminente de la propriété

Si vous savez que vous vendrez votre maison dans les 6 à 12 prochains mois (mutation professionnelle, séparation, succession), une hypothèque ouverte à court terme évite toute pénalité.

2. Entrée de fonds prévue

Vous attendez un héritage important, la vente d'un autre bien ou un remboursement d'impôt majeur qui vous permettra de rembourser une grande partie de votre hypothèque. L'hypothèque ouverte vous donne la flexibilité de le faire sans contrainte.

3. Transition temporaire

Vous achetez une nouvelle propriété avant d'avoir vendu l'ancienne. Une hypothèque ouverte à court terme sur la nouvelle propriété vous permet de la rembourser en totalité dès que l'ancienne est vendue.

4. Incertitude à court terme

Vous traversez une période d'incertitude (changement de carrière, déménagement possible) et voulez garder toutes vos options ouvertes.

Quand choisir une hypothèque fermée

L'hypothèque fermée convient à la vaste majorité des situations.

1. Stabilité à moyen et long terme

Vous prévoyez rester dans votre propriété pour au moins la durée du terme. C'est le cas le plus fréquent.

2. Budget optimisé

Le taux plus bas se traduit par des économies concrètes. Sur 400 000 $ sur 5 ans, la différence entre un taux fermé de 4,45 % et un taux ouvert de 5,80 % représente :

| | Fermée (4,45 %) | Ouverte (5,80 %) | Différence |

|---|---|---|---|

| Paiement mensuel | 2 195 $ | 2 480 $ | 285 $/mois |

| Intérêts sur 5 ans | 85 700 $ | 113 200 $ | 27 500 $ |

La différence de 27 500 $ sur 5 ans est considérable. Même si vous payez une pénalité pour briser votre hypothèque fermée, il est rare que la pénalité dépasse ce montant.

3. Remboursements anticipés suffisants

Si vos privilèges de remboursement anticipé (10 à 20 % par année) couvrent vos besoins, l'hypothèque fermée offre le meilleur des deux mondes.

L'option convertible

Certains prêteurs proposent une hypothèque convertible qui offre un compromis intéressant :

Cette option est utile si vous pensez que les taux vont baisser et voulez attendre avant de vous engager sur un terme plus long. Consultez notre page hypothèque au Québec pour en savoir plus.

Comment décider : l'arbre de décision

Question 1 : Allez-vous vendre dans les 12 prochains mois?

Question 2 : Prévoyez-vous rembourser plus de 20 % par année?

Question 3 : Votre situation est-elle stable pour les 3 à 5 prochaines années?

FAQ

Puis-je passer d'une hypothèque ouverte à une hypothèque fermée?

Oui, la plupart des prêteurs permettent cette conversion en tout temps. Vous obtiendrez le taux fermé en vigueur au moment de la conversion.

Les pénalités varient-elles d'un prêteur à l'autre?

Oui, significativement. Les grandes banques utilisent souvent le taux affiché (plus élevé) dans le calcul du DTI, ce qui gonfle la pénalité. Les caisses et les prêteurs en ligne utilisent parfois le taux contractuel, ce qui donne une pénalité plus basse.

Une hypothèque variable fermée, est-ce que ça existe?

Oui, c'est même le produit variable le plus courant. Vous avez un taux variable (qui fluctue avec le taux préférentiel), mais vous ne pouvez pas rembourser la totalité avant terme sans payer trois mois d'intérêts.

Peut-on transférer (porter) une hypothèque fermée sur une nouvelle propriété?

Oui, la plupart des prêteurs offrent la portabilité. Vous transférez votre hypothèque et son taux actuel sur votre nouvelle propriété, ce qui évite la pénalité. Les conditions varient selon le prêteur.

Quel pourcentage des Québécois choisit l'hypothèque ouverte?

Environ 5 % seulement. La grande majorité des emprunteurs optent pour l'hypothèque fermée en raison du taux plus avantageux. L'ouverte reste un produit de niche pour des situations précises.

Conclusion

Pour la majorité des acheteurs québécois, l'hypothèque fermée est le choix le plus économique. Le taux plus bas génère des milliers de dollars d'économies, et les privilèges de remboursement anticipé offrent une flexibilité suffisante. Réservez l'hypothèque ouverte aux situations où vous savez que vous rembourserez la totalité du prêt à court terme. Utilisez notre calculatrice pour comparer les scénarios et consulter notre page hypothèque au Québec pour approfondir le sujet.

Cet article est publié à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel qualifié avant de prendre une décision hypothécaire.