L'hypotheque est generalement le plus important engagement financier de votre vie. Bien comprendre les differentes options disponibles au Quebec peut vous faire economiser des dizaines de milliers de dollars sur la duree de votre pret.
Types d'hypotheques
Au Quebec, plusieurs types d'hypotheques sont disponibles :
Hypotheque conventionnelle
Avec une mise de fonds de 20 % ou plus, vous n'avez pas besoin d'assurance pret hypothecaire (SCHL). L'amortissement peut aller jusqu'a 30 ans et les taux offerts sont generalement competitifs.
Hypotheque assuree
Avec une mise de fonds inferieure a 20 %, l'assurance pret hypothecaire est obligatoire. L'amortissement maximal est de 25 ans. Paradoxalement, les taux offerts sont souvent legerement inferieurs, car le risque pour le preteur est couvert par l'assureur.
Hypotheque ouverte
Permet le remboursement total ou partiel a tout moment sans penalite. Les taux sont plus eleves pour compenser cette flexibilite. Utile si vous prevoyez vendre bientot ou recevoir une somme importante.
Hypotheque fermee
Le type le plus courant. Les remboursements anticipes sont limites (generalement 10 % a 20 % du solde par annee) et toute somme excedentaire entraine une penalite.
Taux fixe vs taux variable
| Critere | Taux fixe | Taux variable |
|---|---|---|
| Paiements | Identiques pour tout le terme | Fluctuent selon le taux directeur |
| Risque | Aucun risque de hausse | Risque de hausse des paiements |
| Taux initial | Generalement plus eleve | Generalement plus bas |
| Penalite de bris | Differentiel de taux (souvent eleve) | 3 mois d'interet (moins eleve) |
| Ideal pour | Budget serre, aversion au risque | Tolerance au risque, marche en baisse |
Historiquement, les emprunteurs a taux variable ont economise davantage sur le long terme. Cependant, les periodes de hausse rapide des taux (comme 2022-2023) peuvent rendre le taux fixe plus avantageux a court terme.
Les termes hypothecaires
Le terme est la duree pendant laquelle votre contrat hypothecaire est en vigueur. A ne pas confondre avec l'amortissement (voir section suivante). Les termes les plus courants :
- 1 an : Utile en periode d'incertitude ou si vous prevoyez vendre.
- 2-3 ans : Bon compromis entre flexibilite et stabilite.
- 5 ans : Le terme le plus populaire au Canada. Offre une stabilite appreciable.
- 7-10 ans : Stabilite maximale, mais taux generalement plus eleves et penalites de bris importantes.
A l'echeance du terme, vous devez renouveler votre hypotheque (chez le meme preteur ou un autre) pour le solde restant.
L'amortissement
L'amortissement est la duree totale necessaire pour rembourser completement votre hypotheque. Plus l'amortissement est long, plus vos paiements mensuels sont bas, mais plus vous payez d'interets au total.
Exemple concret (hypotheque de 400 000 $ a 5 %) :
- 25 ans : Paiement mensuel de ~2 330 $ | Total d'interets : ~299 000 $
- 30 ans : Paiement mensuel de ~2 147 $ | Total d'interets : ~373 000 $
La difference de 5 ans d'amortissement coute environ 74 000 $ d'interets supplementaires.
Utilisez notre calculatrice hypothecaire pour simuler differents scenarios d'amortissement.
Se qualifier pour une hypotheque
Les preteurs evaluent votre demande selon plusieurs criteres :
- Revenu : Revenu brut annuel stable et verifiable.
- Ratio ABD : Les frais de logement (hypotheque, taxes, chauffage) ne doivent pas depasser 32 % de votre revenu brut.
- Ratio ATD : L'ensemble de vos dettes (logement + auto + cartes + prets) ne doit pas depasser 40 % de votre revenu brut.
- Cote de credit : Un score de 680+ est generalement necessaire pour les meilleurs taux.
- Test de stress : Vous devez vous qualifier au taux contractuel + 2 % ou au taux de reference (le plus eleve des deux).
Les penalites de remboursement anticipe
Si vous remboursez votre hypotheque avant l'echeance du terme (vente, refinancement, remboursement complet), une penalite s'applique :
- Taux variable : Generalement 3 mois d'interet. Relativement previsible et modeste.
- Taux fixe : Le plus eleve entre 3 mois d'interet et le differentiel de taux d'interet (DTI). Le DTI peut representer des milliers de dollars, surtout si les taux ont baisse depuis la signature.
Conseil : Si vous prevoyez vendre ou refinancer dans les 3-4 ans, un taux variable ou un terme court peut etre plus economique malgre un taux initial potentiellement plus eleve.
Le refinancement
Le refinancement consiste a remplacer votre hypotheque actuelle par un nouveau pret, generalement pour :
- Consolider des dettes a taux eleve.
- Financer des renovations.
- Profiter d'un taux plus bas.
- Acceder a l'equite accumulee dans votre propriete.
Vous pouvez refinancer jusqu'a 80 % de la valeur de votre propriete. Les frais incluent la penalite de bris du terme actuel, les frais de notaire et les frais d'evaluation.
Le renouvellement
A l'echeance de votre terme, vous devez renouveler votre hypotheque. C'est l'occasion de :
- Negocier votre taux : N'acceptez jamais la premiere offre de renouvellement sans comparaison.
- Changer de preteur : Vous pouvez transferer votre hypotheque chez un concurrent offrant de meilleures conditions.
- Modifier le terme : Passez d'un taux fixe a variable ou l'inverse selon les conditions du marche.
- Ajuster l'amortissement : Accelerez le remboursement si vos revenus ont augmente.
Conseils pour obtenir le meilleur taux
- Consultez un courtier hypothecaire : Il compare les offres de plusieurs preteurs gratuitement.
- Ameliorez votre cote de credit : Payez vos factures a temps et reduisez vos soldes de cartes.
- Augmentez votre mise de fonds : Une mise de fonds de 20 %+ elimine l'assurance SCHL.
- Negociez : Les taux affiches ne sont que des points de depart.
- Considerez les preteurs en ligne : Ils offrent souvent des taux plus competitifs.
Questions frequentes
Quel est le meilleur type d'hypotheque?
Cela depend de votre situation. Un taux fixe offre la stabilite, ideal si vous avez un budget serre. Un taux variable peut etre avantageux si les taux baissent.
Quelle est la duree maximale d'amortissement?
25 ans pour les hypotheques assurees (mise de fonds inferieure a 20 %) et 30 ans pour les hypotheques conventionnelles.
Combien coute une penalite de remboursement anticipe?
Pour un taux fixe, c'est le plus eleve de 3 mois d'interet ou du differentiel de taux. Pour un taux variable, c'est generalement 3 mois d'interet.