Verdun, terrain de jeu des investisseurs avisés
Il fut un temps où Verdun était le secret le mieux gardé de Montréal. Ce temps est révolu. Aujourd'hui, le quartier attire autant les jeunes familles que les investisseurs aguerris, et les prix reflètent cette double pression. Ce quadruplex affiché à 1 199 000 $ incarne parfaitement la dynamique actuelle : un immeuble de revenus dans un secteur en pleine effervescence, à quelques minutes du métro Jolicoeur.
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Les atouts de l'immeuble
Quatre unités logées sous un même toit, c'est déjà un argument de poids. Mais ce quadruplex pousse l'avantage plus loin. La toiture, les fenêtres et le système de chauffage (thermopompes) ont été refaits — trois postes budgétaires majeurs que le prochain propriétaire n'aura pas à absorber dans l'immédiat. Le double garage ajoute une flexibilité rare dans le secteur, que ce soit pour le stationnement ou pour du rangement supplémentaire.
La proximité du métro Jolicoeur constitue un atout structurel. Les locataires recherchent activement ce type de localisation, ce qui se traduit par des taux d'occupation élevés et une pression à la hausse sur les loyers. Pour un investisseur, c'est le genre de facteur qui ne figure pas dans les états financiers, mais qui fait toute la différence sur le terrain.
Le revenu : 73 080 $ par année
Parlons chiffres. Avec des revenus locatifs déclarés de 73 080 $ par année, cet immeuble génère un flux de trésorerie substantiel. Rapporté au prix demandé, cela représente un ratio revenu brut/prix d'environ 6,1 % — un niveau qui se situe dans la fourchette acceptable pour un plex montréalais rénové dans un quartier prisé.
Il faut évidemment soustraire les charges — taxes, assurances, entretien, éventuels frais de gestion — pour obtenir le rendement net réel. Mais la base de revenus est solide, et les rénovations récentes devraient limiter les dépenses imprévues à court terme.
Le contexte du marché verdunois
Selon nos données, l'évaluation municipale moyenne dans le secteur de Verdun se situe autour de 520 000 $, avec un facteur de vente moyen de 1,32x. Autrement dit, les acheteurs paient en moyenne 32 % de plus que l'évaluation municipale dans ce quartier. Le prix moyen au pied carré s'établit à environ 410 $/pi².
Pour un immeuble de revenus de cette envergure, la comparaison avec les moyennes résidentielles est imparfaite — les plex opèrent dans une logique différente, davantage liée aux multiplicateurs de revenus bruts qu'au prix au pied carré. Mais le facteur de 1,32x confirme que Verdun reste un marché où la demande surpasse confortablement l'offre.
Verdun dans le portrait montréalais
La transformation de Verdun au cours des dix dernières années est l'une des histoires immobilières les plus documentées de Montréal. La rue Wellington est devenue un axe commercial vibrant. Les projets de densification se multiplient. Le bord de l'eau attire les promeneurs et les coureurs douze mois par année.
Pour les investisseurs en immobilier locatif, cette trajectoire se traduit par une appréciation soutenue de la valeur des immeubles, combinée à une demande locative qui ne montre aucun signe de ralentissement. Un quadruplex rénové avec des revenus établis dans ce contexte représente un véhicule d'investissement qui coche plusieurs cases à la fois.
La question, comme toujours dans un marché vendeur, est de savoir si le prix demandé laisse suffisamment de marge pour que les chiffres fonctionnent selon vos paramètres personnels. C'est un calcul qui dépend de votre mise de fonds, de votre tolérance au risque et de votre horizon d'investissement.
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