Les meilleures villes pour investir en immobilier au Québec en 2026
L'investissement immobilier au Québec ne se limite pas à Montréal. Plusieurs villes de la province offrent des opportunités remarquables, avec des prix d'entrée plus accessibles et des rendements locatifs souvent supérieurs. Voici notre analyse des meilleures villes pour investir en 2026.
1. Montréal : la valeur sûre
Prix médian résidentiel : 585 000 $
Rendement locatif brut moyen : 4,0 % à 5,5 %
Taux d'inoccupation : 2,8 %
Pourquoi investir à Montréal
Montréal reste le marché le plus profond et le plus liquide du Québec. La métropole offre une diversification naturelle : condos, plex, unifamiliales, immeubles locatifs. L'immigration soutenue et la croissance démographique assurent une demande locative constante.
Les secteurs porteurs
- **Pont-Viau (Laval)** : Prix d'entrée accessibles, métro à proximité, potentiel de valorisation élevé
- **Mercier-Est** : Quartier en transformation avec projets municipaux majeurs
- **Lachine** : Bord de l'eau, REM, prix encore raisonnables
- **Verdun** : Rendements en baisse mais appréciation du capital forte
Le défi
Les prix d'entrée élevés réduisent les rendements. Un plex dans un quartier central nécessite un investissement initial de 800 000 $ à 1,2 M$. Le rapport mise de fonds/rendement est moins favorable que dans les villes secondaires.
Consultez : Portrait du marché montréalais
2. Gatineau : l'étoile montante
Prix médian résidentiel : 380 000 $
Rendement locatif brut moyen : 5,5 % à 7,0 %
Taux d'inoccupation : 1,9 %
Pourquoi investir à Gatineau
Gatineau est la ville québécoise qui a connu la plus forte croissance de prix dans les cinq dernières années, et pour cause. Située de l'autre côté de la rivière des Outaouais face à Ottawa, elle offre des prix significativement inférieurs à ceux de la capitale fédérale, tout en donnant accès au marché de l'emploi ottavien.
Les atouts uniques
- **Avantage fiscal** : Les résidents de Gatineau travaillant en Ontario paient l'impôt québécois, souvent plus avantageux pour les revenus moyens à élevés grâce aux déductions et crédits.
- **Emploi fédéral** : Des milliers de fonctionnaires fédéraux vivent à Gatineau. C'est une base locative extrêmement stable.
- **Prix d'entrée** : Un duplex à Gatineau coûte 350 000 $ à 500 000 $, soit la moitié du prix montréalais.
- **Taux d'inoccupation ultra-bas** : À 1,9 %, c'est l'un des plus bas au Québec.
Les secteurs à surveiller
- **Hull** : Centre-ville de Gatineau, revitalisation en cours, excellents rendements locatifs
- **Aylmer** : Quartier résidentiel en croissance avec accès au lac Deschênes
- **Gatineau (secteur)** : Prix encore très accessibles, bonne demande locative
Les risques
- Dépendance au marché de l'emploi fédéral (coupes possibles)
- Infrastructure de transport en commun moins développée qu'à Montréal
- Marché plus petit, moins liquide en cas de revente rapide
Consultez : Portrait du marché de Gatineau
3. Sherbrooke : le meilleur rapport qualité-rendement
Prix médian résidentiel : 310 000 $
Rendement locatif brut moyen : 6,0 % à 8,0 %
Taux d'inoccupation : 2,2 %
Pourquoi investir à Sherbrooke
Sherbrooke est la perle cachée de l'investissement immobilier québécois. Capitale des Cantons-de-l'Est, c'est une ville universitaire dynamique (Université de Sherbrooke, Bishop's) avec un coût de vie parmi les plus bas des grandes villes du Québec.
Les chiffres qui parlent
- Un duplex à Sherbrooke se trouve entre **250 000 $ et 380 000 $**
- Un triplex entre **300 000 $ et 450 000 $**
- Les loyers sont stables grâce à la population étudiante et aux travailleurs du secteur de la santé (CHUS)
- Le rendement locatif brut peut atteindre **7 % à 8 %** sur un plex bien acheté
Les secteurs à cibler
- **Centre-ville** : Plex abordables, forte demande étudiante
- **Jacques-Cartier** : Quartier familial en croissance
- **Fleurimont** : Proximité du CHUS, demande locative stable
- **Lennoxville** : Cachet anglophone unique, Bishop's University
Les risques
- Croissance démographique plus lente que Montréal ou Gatineau
- Appréciation du capital plus modérée
- Marché moins liquide pour la revente
Consultez : Portrait du marché de Sherbrooke
4. Trois-Rivières : l'accessibilité incarnée
Prix médian résidentiel : 275 000 $
Rendement locatif brut moyen : 6,5 % à 8,5 %
Taux d'inoccupation : 3,1 %
Pourquoi investir à Trois-Rivières
Située à mi-chemin entre Montréal et Québec, Trois-Rivières offre les prix d'entrée les plus bas parmi les villes de taille significative au Québec. C'est la ville idéale pour un premier investissement immobilier.
L'opportunité
- Un duplex peut s'acheter pour **200 000 $ à 300 000 $**
- Un triplex pour **250 000 $ à 380 000 $**
- La mise de fonds est donc beaucoup plus accessible qu'à Montréal
- L'Université du Québec à Trois-Rivières (UQTR) génère une demande locative régulière
Le développement économique
Trois-Rivières connaît un renouveau économique avec :
- Le développement du secteur des technologies propres
- La revitalisation du centre-ville et du secteur du port
- L'amphithéâtre et les événements culturels qui attirent une nouvelle clientèle
- Le développement industriel le long de l'autoroute 40
Les risques
- Taux d'inoccupation plus élevé que dans les autres villes (3,1 %)
- Économie locale plus fragile, moins diversifiée
- Appréciation du capital historiquement plus lente
5. Drummondville : la surprise
Prix médian résidentiel : 300 000 $
Rendement locatif brut moyen : 5,5 % à 7,0 %
Taux d'inoccupation : 1,5 %
Pourquoi investir à Drummondville
Drummondville est la ville qui surprend le plus les investisseurs en 2026. Située au carrefour des autoroutes 20 et 55, elle bénéficie d'un positionnement géographique stratégique entre Montréal, Québec et Sherbrooke.
Les facteurs de croissance
- **Boom industriel** : La ville attire de nombreuses entreprises grâce à ses terrains industriels abordables et sa localisation centrale. Le taux de chômage y est parmi les plus bas au Québec.
- **Croissance démographique** : Drummondville est l'une des villes à la plus forte croissance du Québec, alimentée par l'immigration et l'exode de Montréalais en quête d'accessibilité.
- **Taux d'inoccupation de 1,5 %** : C'est le plus bas de notre comparatif. La demande locative dépasse nettement l'offre.
Les prix d'entrée
- Duplex : **230 000 $ à 330 000 $**
- Maison unifamiliale : **280 000 $ à 380 000 $**
- Terrain constructible : encore très abordable en périphérie
Les risques
- Ville de taille moyenne (80 000 habitants), marché plus restreint
- Moins de services et d'attraits culturels que les grandes villes
- Dépendance au secteur manufacturier
Tableau comparatif
| Ville | Prix médian | Rendement brut | Inoccupation | Appréciation 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Montréal | 585 000 $ | 4,0-5,5 % | 2,8 % | +18 % |
| Gatineau | 380 000 $ | 5,5-7,0 % | 1,9 % | +32 % |
| Sherbrooke | 310 000 $ | 6,0-8,0 % | 2,2 % | +25 % |
| Trois-Rivières | 275 000 $ | 6,5-8,5 % | 3,1 % | +20 % |
| Drummondville | 300 000 $ | 5,5-7,0 % | 1,5 % | +28 % |
Quelle stratégie adopter ?
Pour la sécurité du capital
Montréal reste imbattable. Le marché est profond, liquide et la demande est structurellement forte.
Pour le rendement locatif
Trois-Rivières et Sherbrooke offrent les meilleurs rendements bruts, avec des prix d'entrée très bas.
Pour l'appréciation du capital
Gatineau et Drummondville ont le plus fort potentiel de croissance des prix, grâce à des fondamentaux économiques solides.
Pour un premier investissement
Trois-Rivières ou Drummondville permettent de commencer avec une mise de fonds modeste et d'apprendre le métier de propriétaire.
Explorez chaque marché
Pour des données détaillées sur le marché immobilier de chaque ville, visitez nos pages dédiées :
- [Montréal](/ville/montreal)
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Les données de prix et de rendement sont des estimations basées sur les données municipales et les tendances de marché observées par InfoQuartier en 2026. Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs. Consultez un conseiller financier avant d'investir.